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这是因为制造业只要逐步发展起来，尤其能形成出口，就会不断创造收入和外汇，在城市中就会带来较多能买得起房的人。例如，制造业老板和管理层、本地金融机构尤其是具有一定垄断地位的国有银行，上游的国企比如能源、原材料、电信交通行业部门员工，以及地方政府的公务员和事业单位人员的收入相对较高，他们可以购买房屋和推动服务消费。但在08年之前，这是需要制造业发展作为支撑。这四拨人会购买房屋和进行各种服务消费，地方政府则通过垄断限量供应商住用地，获得高额出让金之后，政府再偿还前面建造工业开发区和新城区的基础设施建设成本。在这种模式下，制造业、实体产业带动房地产业和服务业发展，至少从经济和财政角度来看还算是比较健康的。
当时，由于利率和准备金率提高锁住了很多钱，整体经济的流动性还没那么泛滥，只有在沿海制造业发展较好的城市才会有较大规模的房地产市场。即使是东莞，作为世界制造业之都，2008年的房价也只有5000元左右，还算比较健康。2008年，地方政府的债务大概只有5-7万亿。但2008年金融危机一爆发，中央进行4万亿的经济刺激。这4万亿是三年之内的财政支出，而实际上是接近10万亿天量信贷，因为当年就放了九点几万亿的信贷，现在看来这9万多亿并不算什么，在当时的确是非常惊人的规模。
09年大规模政策刺激之后，我国中西部地区建立了大量开发区。比如，贵州的每个县都建立了开发区，目前很多开发区都是空的。沿海欠发达地区也有很多原来的县级和乡镇级的开发区和新城区都在大规模新建或扩建。当然，中西部地区的土地财政收入受房地产泡沫刺激大幅增加，带来短期繁荣。但是，它们更主要是通过土地金融大量举债，以土地作为抵押品向银行和影子银行大规模借贷。借了之后就去建工业开发区，新城区。2008年前后，中国生产商品已经充斥了国际市场，已经占满了一大半，国际市场就已经开始感受到压力了。现在再去建设更多的工业园区就非常让人深思了，这些官员究竟考虑什么？如果我是地方领导，我也可能想推动大规模建设，说得好听一点叫拉动本地经济增长，新城区可以卖房子，工业开发区招商引资，可以吸引沿海地区的产业来夯实本地产业基础。
陶然：你提出一个非常有趣的问题，即什么是政绩？什么样的地方领导要拼命做政绩？我认为，地方领导大部分都非常清楚，他们建设工业开发区能否真正带来有效的投资，这些投资是否最后可以取得合理的经济回报？大家都知道，很多时候区域之间的竞争是存量博弈和逐底竞争，而且很多产业大家都上后产能大概率是严重过剩的。各地通过提供越来越好的优惠条件来争抢企业，短期内是也许可以实现一定的增长，但这种可持续吗？ 尤其是在基础设施建设过程中， 到底未来可否把借的债还掉？当然，建设各种基础设施有助于吸引企业，但吸引不过来呢？ 也没问题，因为地方政府是向国有银行借的钱，中央不是鼓励新型城镇化、智慧城市、海绵城市，中部、 东北、西部各种崛起吗？在我借款推动城市和乡村基础设施建设之后，本地短期 GDP 增长和税收都有了。
第二个问题是近些年越来越突出。我想向大家说明一个数字，从2009年至今，我们累计的土地出让收入大约是78万亿元，这是一个非常高的数字。也就是相比于其他国家的地方政府，我国地方政府除了一般公共预算的各种税收之外，还有78万亿元额外的土地出让金收入，当然这笔收入并非纯收入，其中还包括征地成本等，但无论如何是一大笔钱，我们的地方政府不仅把这78万亿元，也就是其他国家地方政府难以想象的一大笔资金全部花光，还额外借了超过100万亿，总共花费一百七八十万亿。这笔钱用在哪了？很少一部分用来支付给被征地农民的补偿，一部分用于偿还利息。还有一部分是给地方政府公务人员和事业单位人员发放津贴，这些公职人员的基本工资较低，但收入并不低，大约2/3左右是津贴。要获得津贴，你需要为本地经济增长一起做贡献，例如征地和招商引资等方面。这笔钱的大部分，大约一百万亿被用来修建各类基础设施。
每类基础设施建设的浪潮，都与中央一定时期的战略相关。例如中央提新型城镇化，地方政府就大规模建设更多新城区，工业开发区。按照道理，新型城市化的主要任务应该是农民工市民化，农民工举家迁移到城里变成城市户口，但却变成大规模搞开发区和新城区建设。中央一提搞海绵城市，地方就大规模建设地下管网和其他设施。中央一提搞智慧城市，地方就大规模安装摄像头、以及各种智能探测设备。如果中央提出实现乡村振兴，地方就会努力在乡村修建各种美丽小镇。如果你要进行扶贫，那么我们也会大规模修路修桥。 其中有些基建是必要的，但有些基建太明显了，项目完成后根本没有未来现金流，无法偿还建设时的贷款。
我的家乡是长沙下属的某县级市，据说大约有1700亿元的负债，它如何还得起？再来看广东和江苏，目前广东的GDP比江苏稍高，但是显性加隐性债务大约是5-6万亿元，江苏大概在11-12万亿元。导致差异的原因，是广东政府相对没有江苏那么强势，而江苏政府非常强势。征用农民的土地，如同推土机一样进行推进。虽然政府强势有时可以干得快，但是如果没有约束，就容易滥用。建设过于猛烈，导致的结果就是债务高企。有人与我争论这个问题时，说江苏借的钱把这个地方建起来了，建起来后债可能不见得要还，所以江苏比广东似乎还占了便宜，你不借白不借。当时也许一些地方官员就是这么考虑的，但是这件事情并没有那么简单。
第二个问题是有些地方确实无法还款，即使将它们的资产全部出售，也偿还不了高额负债。这时，应该怎么办？实际上，中央、地方和银行都有责任，你当时为何把钱借给他？你没有计算过，借到这么多可以还掉吗？这时候就需要进行全国性债务重组，债务重组会带来阵痛，但长痛不如短痛。应该采取的措施，是中央、地方和银行各自认一部分账。当前其前提是地方政府尽量将资产出售偿还债务，剩余的资金只能用于保障基本运行和公共服务，不允许再进行新的建设。
吴晨：上次已经提到了，我想再询问一个非常重要的问题。实际上，我们今天提到更多的是关注政府行为，但之前我做过几次节目，很多人都会为房地产商鸣冤，虽然他们有参与冒进的点，但是他们认为房地产商不是整个问题最主要的推手，也是某种意义上的受害者。我不知道你怎么看待这个问题，房地产商到底扮演什么角色？我认为未来房地产应该不会是指商业，住宅地产的开发可能不再是经济发展的引擎，但是这仍然是一个巨大体量的产业，未来会是什么样子？可以拯救吗？
那么碧桂园和恒大就在这些地方拼命拿地，配上高资金杠杆。这样的一个模式下，房地产绝对成为了一个畸形行业，房地产商要大规模借钱拍地，拍完地后再借房开贷。开发贷是用土地作为抵押。在那段时期，资金管理不严时，开发商把各种来源的资金到处转移去拍地。比如通过过桥融资，向自己内部人融资，银行开发贷融资，拿了地赶快开发建设，卖房子再去还款。这种高周转模式在房地产狂潮上涨时还可以玩，后期一旦楼市刹车，销售停滞就会出现大问题。
这里不妨讨论一下万科，在房地产形势非常好的时候，房地产价格不断上涨，大家都认为必须涨。万科就会想去借很多便宜的钱，因为万科信用好，所以可以借信用债，成本只有2%上下。一般房地产商借不到这么便宜的信用债，他除了需要自己有一份自有资金拍地以外，还可以从信托等影子银行借高息钱拍地，拍完地后再会用土地作为抵押，借所谓的开发贷。很多民营企业，包括国有企业，没有万科那么便宜的信用债可以借钱，所以拿了更贵的开发贷，而万科为了降低成本，没有拿太多开发贷，因为开发贷比较贵，所以他拿信用债。房地产市场好的时候，信用债可以便宜借到，无论是外币还是本币信用债，但一旦市场出现问题，急速下行，那么信用债市场就会崩掉，资金马上断档。这时候如果你之前没有借开发贷，你的资金链就会出问题，而那些之前借不到便宜信用债借了开发贷的企业，虽然房地产市场销售也不好，但是银行也不得不把钱继续借给他，因为不续贷相当于直接形成坏账，这就把银行绑定了，这些企业此时还能活下来。因此，我们看到万科现在面临这个局面，恰恰是因为过去太成功，而市场一旦激烈下行，万科这样优质的企业反而可能先倒下来，这是有其特定的路径依赖。
正常的城市群发展是一线城市应该服务业为主，金融、保险、房地产等服务业和为制造业服务的生产性服务业。生产制造业本来应该到城市群附近的中小城市中发展，但中国这种土地财政模式，反而会加剧如下一个现象，就是湖南长沙、湖北武汉、安徽合肥虹吸中小城市产业，“一鲸起，万物落”。这与地方政府的土地招商引资定价策略有关，低价供应工业用地、高价供应商住用地，用商住用地出让金补贴工业用地。未来当然需要进行土地制度改革，治理工业用地低地价，过度补贴和逐底竞争、过度内卷问题，这当然是一个长期问题。在这个模式下，人口和产业的集聚也可能未必全部是好事，但是这个趋势暂时无法改变。
吴晨：我认为在这边暂停一下，可能存在两个小问题。第一个问题是否可以这样理解，我有深刻的体会，例如我开车从上海到苏州，明显能感受到城市到工业地带到农村，再到工业地带，再到城市，100公里的过程。这个过程中，有明显的大量土地并未被很好地使用，苏州房价虽然比上海低很多，但是并非便宜的地方。虽然有大量土地可以用于建造房屋，但是它们主要用于制造工厂和其他用地。在形成大都市圈时，我们是否可以将这些都市连接起来？因为城市与城市之间已经高度融合，这是否意味着未来有新的发展思路？
陶然：让我以深圳为例来回答这个问题，深圳大约有1997平方公里土地，其中生态控制线（主要是丘陵山地及其与平地的过渡地带）占一半，高达985平方公里，其中国家划定的生态保护红线平方公里，可适度开发土地面积高达422平方公里（63万亩）。另外1012平方公里已开发土地内还有许多低效的工业园和闲置低效用地。因此，还有422平方公里的生态控制线之内，生态红线之外的土地可以适度开发，虽然目前我们还没有开发，但是我认为未来这些土地可以开发。
我建议有一种折中方法，例如政府出台一个政策，假定你有100亩低效工业土地。你拿60%甚至到65%，最高到70%，直接无偿交给政府。假定100亩给政府60亩，其中30亩用于铺设基础设施，建设公立学校，以便接受外来民工子女，建一些绿地，通常居住区大概用30%的土地做这些就够了。另外30%-40%的土地政府就可以出售，尽量按照最高价值卖。卖地所得基本上可以覆盖学校、道路和绿地的修建成本。总之这个政策下，政府不用额外出钱，只需要把基础设施和公共服务做好，硬件做好。剩下的40亩地，政府就给业主一个条件，业主可以不用额外缴纳地价，政府直接给你改成住宅用地，我允许在这40亩地上盖租赁住房，一平米建设成本3000元即可完成。盖好之后，在头20年内出租，主要针对农民工和新就业大学生。
陶然：20年后你可以补交一部分出让金，政府直接发红本允许你出售，这样的投资赚取的钱更多。平均来看，有不少位置好的一线城市，例如深圳南山区和福田区都有这样的低效用地，如果给这样的政策，建设前20年出租，后50年补缴出让金后出售的投资收益就会更高。我们完全通过这种方法迅速利用人口流入地主要城市中存在的大量低效和闲置工业用地，为那些本身无法购买房子或者不打算购买房子的大学生和农民工提供可支付的体面租赁住房。
目前中国大约有2.8亿农民工，他们中间有些住房的问题已经解决。但在人口流入地主要城市里面可能还有2亿左右的住房需要进一步改善。据说最近几年经济下滑有1000-1500万农民工返乡。如果我们尽早能够推动这些改革，那么城市的整个发展模式、消费水平以及农民工未来的期望就会更好。更不要说留守儿童、留守妻子现象带来的家庭破碎和孩子教育问题就都不会出现。亡羊补牢，犹未为晚，如果你用闲置土地资源，建房子让他们先租，20年后可以买得起。
目前很多地方政府也没有资金建设更多的保障性住房了，我的意思是地方政府也不需要再花钱建设更多了，只需要放开对城市低效土地再开发利用的限制，让民间资金涌流进来，让一部分愿意投资的人为无法租住小区房子的外来人口建设市场化定价的租赁住房。政府甚至还可以从这里收税，让随迁子女能够在城市里入学、升学，最终让农村外迁人口成为城里人。我认为这一点非常重要，实际上也正是我国既有城市化过程中最大的问题，一直未得到真正解决。很多地方的户籍改革其实是有问题的。
陶然：第一支箭指的是我们现在的一线和强二线城市。由于过去的房地产调控和建设，积累了不少未售的商品房。这些未售的房子有的已经盖好，有的只盖了一半，还有的拿了地没有盖，因此数量非常大。然而，在房价下跌时，无人再敢购买。例如，一对青年人结婚，父母也准备好了给部分钱付首付，但因为不知道是否见底，所以不敢购买，就会形成向下的楼市螺旋，此时可能需要一个力量让这个向下的螺旋被终止。目前房价已经跌了30%-40%，但仍然相对较高。因此那些刚毕业的大学生和农民工仍然买不起。那么应该怎么办？
对城中村、广州基本上认定每户280平米属于法内面积，可以等面积赔偿安置房，但安置房5年后才能补缴土地出让金，发红本后可以上市买卖。像原来我国经济适用房的政策那样。深圳则认定每户480平米属于法内面积，直接赔的是一户480平米的商品房，我直接给你红本。以深圳为例，比如480平米可以是4套120平米的房子，村民可以在原村里面拿一套安置房，另外三套如果你愿意政府可以发给你等值的房票。你可以在城市任何地方选择未售商品房去买，因为被拆迁业主可能想分散一下自己的房产地段配置。那么房票给了他这个机会，他愿意拿房票就去拿房票。
他愿意拿现金，可能有各种考虑，例如一家父亲想要房子，而子女想要现金拿来创业。所以允许买卖房票是个好政策。老旧小区改造也是如此，有部分人愿意用房票。例如原来老小区位置很好，大部分老小区的业主可能想在原地，因为环境熟悉，社会网络也在这里，但是有些家庭原本60平米老小区的房子，现在家里有孩子长大了，准备要结婚，想换一个位置远一点，但面积更大的比如90平米的房子，那么我就会偏向接受这个房票补偿。我的孩子将要娶个媳妇，我原来两室一厅，现在想换成三室一厅，这样就可以在一起住。只要有一部分被拆迁业主愿意拿这个房票，就有助于消耗存量未售商品房。还有很多老小区的业主已经在外面买了商品房，他的房子现在出租着，他也不想再要房子了，只要房票允许买卖，你给他房票他是愿意的，我们的政策就是想把这些愿意以房票做拆迁补偿业主的积极性调动起来，这是一种稳定楼市的最好方法。
陶然：通常操作从国开行、农发行甚至是商业银行借款给地方政府或平台公司，后者利用这个专项借款给参与改造的城市老旧小区和城中村居民发放房票，让他们消耗市场上未售存量商品房。在一二十个一线和强二线城市推动这个政策，只要信号一发出来，基本上这个城市的房价就见底了。不仅房票本身会消化部分存量商品房，而且那些原本准备买房、但不知道楼市是否触底而不敢买的人也会开始买房，很多开发商也会被救活，只要能够救活他们就会有钱未来依据市场情况继续拿地。
实际上，这些城中村、老旧小区拆除后腾出的部分土地，只要位置好，这些开发商也会愿意再次购买，这形成了一个良性循环。关键在于这个机制短期内抑制房价进一步下跌和房地产泡沫破裂，而在中长期还能保证房价不会涨，因为拆迁后未来土地会逐步供应出来，增加住房供给，甚至房价还会缓慢下降，楼市实现了软着陆，救了开发商，缓解了金融风险，实现了“房住不炒”，被拆迁的老百姓会拍手叫好。因为你给我换了新房子，资产增值了，而有的业主还可以拿到现金。这种方法通过一个内在“短期稳定市场、中长期确保房价不上涨”的逻辑帮助我们实现软着陆，并且还可以因为建设拉动经济的增长。
我刚才提到，东京的绿地从原来占城市面积的20%多下调到只有9%，但生态环境很好，但是把房价问题理顺了，即使生态环境差一点点，房价下降那么多也值得权衡，何况这种调整对生态环境基本上没有影响，甚至有人居住和管理，环境还可以变得更好，我们问题在于能否占用部分生态控制线之内，红线之外的土地适度利用，或者占用城郊的部分耕地来建设低密度住宅，当然是可以的。在我国广大农村，大概有四到五千万亩的空心宅基地，低效闲置原乡镇企业用地和各种空心小学。本世纪初我国在很多农村地区每个村都建了村小，后面因为人口外迁，计划生育政策等影响很多村小就变成养鸡场、养猪场，现在荒在那里了，完全可以将其复垦成耕地，在农村复垦4亩耕地，然后城郊占用1亩，这总可以吧？
目前政府不允许城市人到农村购买土地建房，但一些人还在私下买地，往往购买的是空心宅基地、空心小学和原乡镇企业用地，这些地段非常分散。就算放开此类买卖，去的人也不会多，因为位置偏远，基础设施和公共服务都不到位，所以我们需要、也完全可以通过指标空间腾挪，在城市郊区城乡结合部利用“城乡建设用地增加挂钩”政策，通过指标腾挪将城郊部分农地转为非农国有土地。此时占用部分城郊耕地也没有关系，比如每年占用100万亩城郊耕地，以每半亩平均价格50万的方式出售给中高收入家庭建设安居型独立住宅，100万土地出让收入里我要给被征地农民每亩地20万征地补偿，解决其社保问题，盖好房子后还可以给他们创造就业机会，对被征地农民非常有利。
拿到地后各家盖房屋，就可以是定制化的，开发商提供各种设计和建设服务。可能其中的建筑商、设计师都是我们与开发商共同挑选，甚至业主可以亲自上场参与设计和建设，因为是我自己出资。但这个过程中开发商需要把关不能突破，政府规定如果我们能够实现这一点，那么目前的高杠杆的房地产开发模式将出现重大变化，不会再出现恒大、碧桂园、万科等企业资金链的问题。因为我们这些业主原本是有资金才去盖房子，购买土地使用权的钱和建房的钱都是备好的。
即使我现在资金还不够，只要我有足够好的收入，我就可以贷款，房地产开发的资金就不会出现问题，在这种模式下，现有开发模式容易引发的金融风险就不会出现。我认为这个新房地产开发模式就可以让政府放心，同时又能使得收入较高的人把钱花出来，而不是转移资产，移民国外。让中高收入群体盖好房子，其实是通过市场机制把他们的钱散到社会上，那些搞建筑、设计、钢材水泥、家政、物业的人就都有收入了。这样的模式还有助于推进农村土地整治。
这些物业公司做了什么事呢？就是集中垃圾清运、小区安保和绿化工作。新体制下，政府部门完全可以说，你们现在不再需要支付物业费了，你们给政府支付物业税就行，我可以用更加优惠的价格给你提供同样或更好的服务，因为政府提供这些服务具有规模经济。政府完全可以把保安、垃圾清运、小区绿化和维护工作面向社会直接招标。我可以招募民营企业和社会人员从事这些工作，而且让服务比原来便宜一些，同时保证服务质量，你就给政府交物业税。原来物业公司的人也可以到我这里重新应聘。
理由是公共服务由政府来组织，形成竞争性招标由市场化机构提供具有规模经济。新模式下现有的小区物业管理及收费模式可以被打破，甚至小区的墙都可以慢慢拆掉。因为现在大部分小区都有墙，有墙才会有物业公司、保洁和保安。但是中国的小区与其他国家所谓的“gated community”（封闭式社区）是不一样的，后者是因为周边治安环境较差才形成，而中国大部分城市的治安都很好。中国是将公共服务转变为开发商提供的私人服务。
的服务，所以房地产商开发后就直接安排自己的物业公司占住了物业服务提供者的位置。虽然他们也很辛苦，但是在这里面，无论如何都存在许多问题，有一些超额利润，也不能形成公共服务的规模经济，而由政府通过物业税并向社会竞争性招标来提供这些服务，单位成本会更低。我之前是反对收取物业税的，因为物业费已经在收，但仔细想想，完全可以不反对，改由政府提供这些服务，取消物业费，缴纳物业税。政府可以向社会招标提供这些服务，这些服务不仅覆盖一个小区，这样就具有规模经济。这时老百姓对政府的要求就是必须提供好这些服务，我交了这笔钱你要对我负责任，这完全可以做得到。
陶然：感谢吴晨兄，我想再补充一点。关于你刚才提到的户籍改革，我们已经讨论了很多年，但是你需要一个可以落地的改革方案。我主要讲的就是将低效土地通过市场化机制利用起来，政府、业主和外来农民工各得其所。形成一个激励相容的机制。从某种意义上讲，我认为中国经济现在如此依赖外需，一旦产能过剩，贸易战爆发，就会非常被动。如果我们能够做好国内的事情，我刚才讲了，仅安居型独立住宅这一块，每年就可以拉动经济增长三个多点，并且可以连续推动5-10年。此外，在人口主要流入地城市利用低效用地建市场化定价的租赁住房，我估计最少也有一个点左右的增长拉动。再加上一线二线城市的城中村和老旧小区改造，这个领域未来可以持续推动。以上三项改革，每年可以拉动经济增长4-5个点。
其实我一点不担心中国高新技术产业的发展潜力，中国在技术上有一些瓶颈需要突破，但那都不是中国现代化的最主要挑战，我真正担心的是民生问题。比如你看AI，这些高技术的发展处理不好，反而可能会让民生变得更加艰难，因为它挤掉了很多就业机会。我认为，最终中国要真正在世界上立足，不那么依赖外需，能成为国际上大家都向往的国家，是需要推动国内经济体制改革。只要把国内的民生维护，理顺地方财政，建立政府问责体制，才是中国持续发展和繁荣正路。如果能这样，我们哪里还用害怕美国制裁我们，我们自己就可以消化现有产能的更大部分。
